Impostos para Estrangeiros que Investem em Imóveis nos EUA: O Que Você Precisa Saber

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A cada ano, um número crescente de investidores estrangeiros ingressa no mercado imobiliário dos Estados Unidos. A estabilidade econômica do país, os altos retornos financeiros e as políticas favoráveis aos investidores internacionais tornam esse mercado bastante atrativo. No entanto, investir em um novo país pode ser desafiador e envolver riscos. 

Este blog tem como objetivo informar e educar sobre os principais desafios e aspectos críticos que os investidores estrangeiros enfrentam ao entrar no mercado imobiliário dos Estados Unidos. 

É possível para um estrangeiro comprar imóveis nos EUA? 

Sim, estrangeiros podem adquirir propriedades nos Estados Unidos sem a necessidade de cidadania ou visto. Os imóveis podem ser comprados diretamente no nome do investidor ou por meio de diferentes estruturas, como trusts, corporações ou LLCs.  

Qual a representatividade do investimento estrangeiro no mercado imobiliário dos EUA? 

Investidores estrangeiros representam uma parcela significativa do mercado imobiliário norte-americano, movimentando cerca de 55 bilhões de dólares anualmente, segundo a Statista. A maioria dos investidores vem do Canadá, México e China, mas há um crescimento notável da presença de investidores da América Latina e da Europa. Essa tendência demonstra que há uma comunidade global ativa aproveitando as oportunidades oferecidas pelo mercado imobiliário nos EUA. 

Quais são os mercados imobiliários mais promissores para investidores estrangeiros? 

Os EUA possuem um mercado imobiliário amplo, oferecendo oportunidades lucrativas em diversos estados. Normalmente, o interesse estrangeiro é maior em regiões com altas taxas de imigração, onde os investidores preferem trabalhar com corretores e consultores de seu próprio país de origem. Segundo a National Association of Realtors, algumas das regiões mais populares entre investidores internacionais incluem estados como Flórida, Califórnia, Texas e Nova York. 

Por que os investidores estrangeiros preferem o mercado imobiliário dos EUA? 

Entre os principais motivos que atraem investidores internacionais estão: 

1. Diversificação de risco 

2. Mercado estável e previsível 

3. Fluxo de caixa positivo e previsível 

4. Possibilidade de aquisição financiada 

5. Taxas de juros baixas e prazos de pagamento extensos 

6. Valorização a longo prazo 

7. Altos retornos sobre o investimento 

   
   

Investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos pode ser uma oportunidade lucrativa para investidores estrangeiros, mas envolve uma série de aspectos fiscais que exigem atenção. Com leis tributárias complexas e diferentes obrigações dependendo do tipo de investimento, é fundamental entender como os impostos funcionam para evitar surpresas desagradáveis e garantir a conformidade com as regulamentações. 

Imposto de Renda nos Estados Unidos (Income Tax).

Os investidores estrangeiros estão sujeitos a impostos sobre a renda gerada pela propriedade, como aluguel e vendas de imóveis. A tributação sobre a renda nos Estados Unidos é progressiva, ou seja, o valor do imposto varia conforme a quantidade de receita gerada. 

Renda de Aluguel A receita proveniente de aluguéis é considerada como "income" (renda) e, portanto, sujeita a imposto de renda federal. Embora estrangeiros não sejam obrigados a pagar a mesma taxa que cidadãos americanos, eles ainda são obrigados a pagar imposto sobre essa renda. No caso de aluguéis, a taxa de imposto federal pode variar dependendo do tipo de entidade jurídica (por exemplo, pessoa física ou LLC) usada para o investimento. 

Rendimentos de Ganhos de Capital Se um investidor estrangeiro vender um imóvel, ele também será sujeito ao imposto sobre ganhos de capital. A taxa de imposto sobre os ganhos de capital varia de acordo com o tempo em que o imóvel foi mantido e o valor do lucro obtido. Se a venda do imóvel gerar um ganho significativo, pode ser necessário pagar uma taxa de até 20% sobre o lucro. 

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) 

Uma das principais obrigações fiscais que os investidores estrangeiros enfrentam ao vender imóveis nos Estados Unidos é a FIRPTA, ou "Foreign Investment in Real Property Tax Act." Esta lei exige que, quando um investidor estrangeiro vende uma propriedade nos Estados Unidos, um imposto de 15% do valor bruto da venda seja retido na fonte. Este imposto é retido pelo comprador do imóvel e enviado ao Internal Revenue Service (IRS), o órgão fiscal dos EUA. 

O imposto retido pode ser ajustado posteriormente, dependendo da situação fiscal do investidor, mas a FIRPTA representa uma obrigação importante para estrangeiros que pretendem vender imóveis nos Estados Unidos. 

Impostos sobre Heranças e Doações 

Investidores estrangeiros também devem estar atentos ao imposto sobre heranças e doações. O imposto sobre heranças nos Estados Unidos pode ser aplicado quando um investidor falecer, e o valor do imposto depende do valor do patrimônio que é transferido. Se o valor total do patrimônio exceder uma certa quantia, o imposto pode ser significativo. 

Para estrangeiros, o imposto sobre heranças é limitado ao valor de bens situados nos Estados Unidos. Assim, imóveis localizados no país podem estar sujeitos a este imposto, enquanto bens fora dos EUA não são. A taxa do imposto sobre heranças pode chegar a 40%, dependendo do valor da propriedade. 

Estratégias para Minimizar os Impostos.

Embora o sistema fiscal dos Estados Unidos seja complexo, existem várias estratégias legais que os investidores estrangeiros podem adotar para minimizar sua carga tributária. Uma das abordagens comuns é o uso de uma Limited Liability Company (LLC) para possuidores de imóveis. Além da LLC oferecer proteção contra responsabilidades pessoais e pode permitir uma estrutura mais favorável para a tributação da receita de aluguel e ganhos de capital.  

Se uma Limited Liability Company (LLC) for a proprietária de um imóvel nos Estados Unidos, existem diversas despesas que podem ser deduzidas para fins fiscais, o que pode reduzir a carga tributária da LLC. 

Custos de manutenção e reparos necessários para manter o imóvel em bom estado podem ser deduzidos. Isso inclui: 

• Conserto de encanamentos, elétrica ou aquecimento 

• Pintura e reformas menores 

• Troca de pisos, janelas ou telhado 

É importante notar que melhorias substanciais que aumentem o valor do imóvel (como uma reforma completa) podem não ser dedutíveis imediatamente, mas podem ser amortizadas ao longo do tempo. 

Se a LLC contratar uma empresa ou indivíduo para administrar o imóvel, os custos com administração de propriedades são dedutíveis. Isso pode incluir: 

• Taxas de gestão imobiliária 

• Honorários de administradores ou gestores de propriedade 

• Salários de funcionários (se a LLC contratar funcionários diretamente) 

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Se a LLC estiver alugando o imóvel, as despesas com publicidade e marketing também são dedutíveis. Isso pode incluir: 

• Anúncios em sites de imóveis 

• Publicações em jornais e revistas 

• Taxas de listagem e comissões pagas a corretores 

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Se a LLC financia a compra do imóvel com um empréstimo hipotecário, os juros pagos sobre o empréstimo podem ser deduzidos.  

Depreciação do Imóvel 

A depreciação é uma dedução importante que permite que os investidores "amortizem" o valor do imóvel ao longo do tempo. A depreciação do imóvel é calculada com base no valor de aquisição do imóvel (excluindo o valor do terreno) e é distribuída ao longo de 27,5 anos para imóveis residenciais e 39 anos para imóveis comerciais. Isso significa que a LLC pode deduzir uma parte do valor do imóvel a cada ano. 

Se a LLC pagar por serviços de utilidades, como água, eletricidade, gás, internet ou lixo, esses custos podem ser deduzidos. Isso inclui tanto os serviços pagos diretamente pela LLC quanto os custos com a manutenção dessas utilidades. 

A LLC pode deduzir honorários legais e contábeis pagos para serviços relacionados à administração do imóvel, como: 

• Consultoria jurídica em contratos de aluguel ou resolução de disputas 

• Serviços de contabilidade e preparação de impostos 

Despesas de Viagem de Negócios  

Caso o investidor necessitar viajar para gerenciar a propriedade ou encontrar novos investimentos, as despesas de viagem podem ser deduzidas. Isso pode incluir: 

• Passagens aéreas 

• Hospedagem 

• Transporte local 

  
  

É importante observar que a viagem precisa ser diretamente relacionada ao negócio imobiliário para ser considerada uma despesa dedutível. 

Devido à complexidade das leis fiscais nos Estados Unidos e à possibilidade de penalidades por não conformidade, é altamente recomendável que investidores estrangeiros busquem a ajuda de consultores fiscais especializados em impostos internacionais. Eles podem ajudar a garantir que todas as obrigações fiscais sejam cumpridas de forma adequada, além de fornecer orientação sobre a melhor forma de estruturar investimentos imobiliários para otimizar os impostos e minimizar riscos. 

 Felizmente, a equipe da Ace Advisors possui mais que duas décadas de experiência auxiliando investidores estrangeiros. Contamos com especialistas globais capacitados para desenvolver soluções fiscais que atendam às necessidades específicas de quem deseja investir nos EUA.