Vendi um imóvel no Brasil: como funciona a tributação nos EUA para residentes fiscais americanos?

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Se você é residente fiscal nos Estados Unidos, precisa declarar todos os seus rendimentos e ganhos de capital no mundo inteiro (worldwide income). Isso significa que, ao vender um imóvel no Brasil, o lucro obtido deve ser incluído na sua declaração americana, mesmo que o imposto já tenha sido pago no Brasil.

Esse tema gera muitas dúvidas, principalmente sobre como o IRS trata o ganho de capital, como funciona a conversão cambial, e quais benefícios podem ser aplicados, como a exclusão da residência principal (main home exclusion).

1. Quando o ganho é de curto prazo e quando é de longo prazo?

Nos EUA, os ganhos de capital são classificados em duas categorias:

• Short-term capital gain (curto prazo): quando o imóvel foi vendido após ser mantido por menos de 1 ano.

  • Esse ganho é tributado como renda ordinária, seguindo as mesmas alíquotas do imposto de renda federal, que podem chegar até 37% (para faixas mais altas).

• Long-term capital gain (longo prazo): quando o imóvel foi vendido após ser mantido por mais de 1 ano.

  • Nesse caso, as alíquotas são reduzidas, variando entre 0%, 15% ou 20%, dependendo da faixa de renda do contribuinte.

  • Em alguns casos, ainda pode incidir o Net Investment Income Tax (NIIT) de 3,8%, para rendas acima de US$ 200.000 (single) ou US$ 250.000 (casados em conjunto).

    
    

👉 Exemplo prático: Se você comprou um apartamento no Brasil em 2018 e o vendeu em 2025, o ganho é longo prazo e será tributado em alíquotas de capital gain (0%, 15% ou 20% + 3,8% se aplicável).

2. Como calcular o ganho de capital em dólares?

O cálculo segue as regras do IRS Publication 514 e Publication 525.

1. Preço de compra (cost basis): deve ser convertido para dólares usando o câmbio da data da aquisição.

2. Preço de venda (sales proceeds): convertido para dólares usando o câmbio da data da venda.

3. Ganho ou perda: diferença entre o valor em dólares da venda e o custo ajustado em dólares.

⚠️ Importante: não se pode simplesmente converter o lucro líquido em reais pelo câmbio atual. É preciso converter cada transação (compra e venda) na data em que ocorreu.

👉 Exemplo numérico simplificado:

• Compra em 2015: R$ 500.000 → câmbio 1 USD = 3.00 → custo em USD = US$ 166,667.

• Venda em 2025: R$ 1.000.000 → câmbio 1 USD = 5.00 → valor de venda em USD = US$ 200,000.

• Ganho tributável nos EUA = US$ 33,333 (mesmo que em reais o lucro tenha sido muito maior).

  
  

3. O que acontece se houver prejuízo?

Se o valor da venda convertido para dólares for menor que o custo convertido na época da compra, ocorre um capital loss.

• Esse prejuízo pode ser usado para compensar outros ganhos de capital declarados no mesmo ano nos EUA.

• Se ainda assim restar prejuízo, é possível deduzir até US$ 3,000 por ano contra outras rendas ordinárias (salário, por exemplo).

• O saldo excedente pode ser carregado para anos seguintes (loss carryforward).

  
  

👉 Isso significa que até mesmo uma variação cambial desfavorável pode gerar um prejuízo dedutível nos EUA, ainda que no Brasil tenha havido lucro em reais.

4. A exclusão da residência principal (Main Home Exclusion)

Se o imóvel vendido no Brasil era sua residência principal, você pode usar o benefício previsto no IRC §121:

• É possível excluir até US$ 250,000 de ganho (US$ 500,000 para casados declarando em conjunto).

• Para isso, você precisa ter:

  • Sido proprietário do imóvel por pelo menos 2 dos últimos 5 anos, e

  • Tido o imóvel como residência principal pelo mesmo período.

    
    

👉 Exemplo: Você comprou um apartamento no Rio em 2010, morou nele até 2020 e vendeu em 2025.

• Ainda que tenha morado nele por mais de 2 anos (mesmo não sendo os últimos anos antes da venda), você não cumpre a regra dos 2 de 5 anos recentes.

• Portanto, não terá direito à exclusão.

  
  

5. Foreign Tax Credit (FTC)

Se você pagou imposto no Brasil sobre o ganho de capital, pode usar esse valor como crédito no IRS, via Form 1116, para evitar dupla tributação.

• O crédito é limitado ao imposto americano que seria devido sobre aquele mesmo ganho.

• Na prática: se a alíquota efetiva no Brasil foi maior que nos EUA, você pode acabar não pagando nada nos EUA. Mas se a alíquota americana for mais alta, pode haver complemento de imposto a pagar.

  
  

6. Conclusão

Para residentes fiscais nos EUA, a venda de um imóvel no Brasil não é apenas uma transação internacional — é um evento tributável complexo que exige atenção a diversos fatores:

• Classificação como ganho de curto ou longo prazo.

• Conversão cambial correta, sempre pela taxa da data da operação.

• Possibilidade de compensar prejuízos em dólares.

• Aplicação da exclusão da residência principal em casos específicos.

• Uso do Foreign Tax Credit para evitar bitributação.